住宅ローンが払えない時の解決法

昨今のコロナ事情や様々な経済や諸事情により、住宅ローンが支払えない方が増えています。
どんな方にとっても大切な住宅ですが、住宅ローンが支払えないとどうなるのでしょうか。

このページでは、住宅ローンを支払えないとどうなるのか、また住宅ローンが支払えない時の解決方法をご紹介いたします。

住宅ローンの滞納、金融機関からの通知

決められた住宅ローンの支払い日を過ぎても住宅ローンが収められない、いわゆる滞納の状態になると、まずは金融機関からメールや手紙などで住宅ローンが支払われていない旨を記載した通知がきます。
たとえ住宅ローンの支払い日が過ぎていても、すぐに支払いを行なえれば問題ありませんが、そのまま住宅ローンの滞納が続けば次の段階に移行します。

金融機関からの督促状

住宅ローンの滞納が2ヶ月続いた場合には金融機関からさらに強い催促、つまり督促状が届きます。
通常督促状にはこのまま住宅ローンの滞納が続けば一括で支払ってもらう旨が記載されており、来店を促す記載がある場合もあります。

個人信用情報機関への登録

住宅ローンの滞納がさらに続き、3ヶ月から6ヶ月になると金融機関によっては個人信用情報機関へ金融事故情報として登録される場合があります。
いわゆるブラックリストとなります。
個人信用情報機関へ金融事故情報として登録されると新規のクレジットカードの発行や借り入れや融資などさまざまな面で審査が通りにくくなります。

期限の利益喪失

個人信用情報機関への登録と同様に、住宅ローンの滞納が3ヶ月から6ヶ月になると期限の利益損失が行われます。

この期限の利益損失が行われると今までのように住宅ローンを分割して月々支払うということが不可能になり残りの住宅ローンを一括返済することになります。

現実的には残りの住宅ローンを一括で返済することは難しく、通常は期限の利益損失が行なわれても一括で住宅ローンの返済ができないため、次の段階に移行します。

代位弁済の実行

さらに住宅ローンの滞納が続けば次は代位弁済が行われます。

通常住宅ローンを組む時には保証会社が存在します。

金融機関は、住宅ローンの返済が滞れば保証会社に対して代位弁済を実施します。
保証会社が住宅ローンの滞納者である債務者に代わって、金融機関等に住宅ローンの返済を行います。

保証会社が代わりに住宅ローンの支払いを行なうと代位弁済通知書が債務者に届きます。
この通知書は保証会社が代わりに住宅ローンを支払いましたよという内容が記載されております。

これだけ聞くと、住宅ローンの返済が終わり、債務者にとっては負担がゼロになったかと思われますが
実際には金融機関からの催促はなくなりますが、その代わり保証会社から代わりに支払った住宅ローンの返済を求められます。

保証会社からの督促

金融機関の代わりに今度は保証会社から住宅ローンの支払いの催促が始まります。
こちらも前の段階と同様に一括での返済を求められます。
住宅ローンの一括支払いができない場合には、住宅やマンション、土地などの不動産差し押さえが実施されます。

不動産の競売

保証会社へ住宅ローンの一括支払いが出来ないと、今度は保証会社は裁判所へ競売の申し立てを行います。
競売の申し立てを行い裁判所の内部で、申し立ての有効性などを調査をし問題なければ実際の競売へ進みます。

裁判所からは競売開始決定の通知書が届きます。

通知書が届いてから調査員による不動産の調査が行われます。
通常の不動産売却では媒介契約を結んだ不動産会社が不動産の査定を訪問して行ないますが
競売では不動産会社ではなく裁判所の調査員が不動産の状態を見て査定価格を算出します。

この時に通常の不動産会社と異なり、裁判所の調査は基本的には持ち主の事情等は考慮されず、一方的な調査となる可能性もあります。

調査等が終われば、実際に競売の入札等ができる競売開始になります。
入札する方が現れて契約等が結ばれれば競売は終了します。

通常の不動産売却と異なり競売物件は市場価格よりもかなり低価格で引き渡すことになります。

今まで住宅ローンが支払えなくなった場合の大まかな流れを見てきました。
では、実際に住宅ローンが支払えなくなった時にはどのような解決方法があるでしょうか。

収入と支出を見直す

住宅ローンが支払えない場合には、収入と支出を見直してみましょう。
普段の日常生活で支出を抑えられるところはないか、また収入が増やせるような仕事に転職するなど
基本的な収入と支出を見直すことで再度住宅ローンが支払えるような計画を立てましょう。

金融機関に早めに相談する

住宅ローンが支払えなくなった場合には、早めに金融機関に相談しましょう。
滞納してから相談するよりも、このまま行くと住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、あらかじめ分かっているのであれば早い段階で金融機関に相談してみましょう。

金融機関は住宅ローンのプロです。
今まで数多くの方に住宅ローンを提供してきており、そして同時に数多くの住宅ローンを滞納した方にも出会っています。
そのため住宅ローンの滞納が今回が初めてというわけではなく過去にも住宅ローンの滞納で苦しんでいる方に向けて様々な施策を行っています。

住宅ローンが支払えないとお1人で悩まずに金融機関に相談することで、住宅ローンの問題解決に向けた前向きな方法を一緒に考えてくれる可能性が高いです。
住宅ローンを滞納して保証会社が支払ってくれるなど、競売の直前まで行ってしまうと金融機関としてできることが少なくなるためできれば早い段階での相談がベストです。

住宅ローンの借り換えを検討する

住宅ローンの支払いが厳しくなった場合には住宅ローン、そのものの見直しや借り換えを行うことで、住宅ローンの金利を下げ支払い、負担を軽減することも可能です。

金利が高い住宅ローンから金利が低い住宅ローンへの借り換えなど、根本的な住宅ローンの見直しで滞納しそうな状況から改善することもできますので、状況が厳しくなる前に1度お試しくださいませ。

任意売却をしてローン負担を大幅に軽減する

住宅ローンの支払いができない時に有効なのは任意売却です。

通常住宅ローンの滞納が行われれば、最終的には競売にかけられます。
ただし、競売は通常の不動産売却と異なり、市場価格よりも大幅に値引きされた低価格で落札されることが多いです。
そのため、不動産が売却されても住宅ローンの大半が残るケースもあります。

そこで有効なのが不動産の任意売却です。
任意売却は債権者である金融機関や保証会社と交渉を行い、競売ではなく通常の不動産売却と同様に不動産を出して売却行為を行うことです。

では、任意売却は競売と何が違うのでしょうか。
任意売却は通常の不動産市場での売買となるため競売と異なり、市場価格と同様な額で売れる可能性が高いため
債権者にとっては競売で不動産を販売するよりも、高い金額で不動産が売れるためメリットがあります。

債務者にとっても競売を行うよりも高く不動産が売れれば住宅ローンの返済に充てられます。
話し合いになりますが、任意売却では債務者の引越しの事情や仕事の事情を家庭の事情など様々な状況を考慮して無理のないスケジュールで不動産の売却を進めることが可能です。
さらには引越しの費用を不動産売却の金額から捻出することも出来るなど競売よりもメリットの大きい解決方法です。

債務者、債権者のどちらにとっても非常にメリットがあり、住宅ローンの返済に向けて現実的に有効な手立てが任意売却です。