任意売却と競売の価格差とは

任意売却は債権者と話し合った上で不動産を競売に出さずに通常の不動産市場に出し、売却することを任意売却と言います。
こちらのページもご参照くださいませ。
任意売却とは

住宅ローンは大体のケースで金融機関が抵当権を所有しております。
この抵当権があることで、金融機関等は、もし債務者が住宅ローンを支払えない場合には、対象の不動産を競売にかけたりすることが可能です。
債務者からすると抵当権がついてる不動産は売ることが難しいため、不動産を売却する際には金融機関との話し合いが必要です。
話し合いを行った上で、実際に不動産を売るとなった場合には抵当権の抹消もいたします。

競売は住宅ローンの滞納が続き債務者が住宅ローンの返済がこれ以上困難な状況において債権者が裁判所に申し立てをした上で対象の不動産を競売にかけることができます。
競売になれば、希望者が入札をして、最終的に条件等がまとまれば入札者が不動産を落札することになります。

それでは、実際に任意売却で不動産を売る場合と競売にかける場合ではどれだけ価格差が生まれるのでしょうか。

一般的に競売は任意売却の50~60%前後の価格で入札されます。

競売の売却価格は裁判所が決定いたします。
裁判所は売却基準価額という競売の入札基準となる価格を設定します。
この売却基準価額は裁判所が様々な調査を行い算出します。

あくまでも売却基準価額は入札の基準価格になるため、売却基準価額通りに売れるわけではなく
例えば、売却基準価額が1000万円だったとした場合に必ずしも1000万円で入札しなければならないということではありません。

入札者は、売却基準価額の8割以上で入札するというルールはあります。
逆に言えば、売却基準価額から20%割引価格800万円での入札も可能になります。

それでは、なぜ任意売却と競売でこんなにも価格の差が生まれるのでしょうか。
裁判所が決定する売却基準価格では対象の不動産を評価した調査の評価書を見ることができます。
こちらの評価書には減価した理由が記載されています。
減価している理由として一部をご紹介いたします。

・所有者が滞納している管理費等が多い
・隠れた瑕疵が存在する可能性がある
・所有者が協力的ではない
・裁判所による不動産調査が困難

ここまで任意売却と競売の価格差をご紹介いたしました。
明らかに売却の方が不動産が高く売れるため債権者と債務者共に任意売却で販売した方が、住宅ローンの返済もできるため住宅ローンの返済でお悩みの方は全員競売ではなく任意売却にした方が良いと思われる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし現実的に競売の物件はなくならず任意売却が出来てないケースも御座います。

任意売却が難しいケースとは一体どのようなものでしょうか。

任意売却には債権者や連帯保証人の承認が欠かせません。
例えば債権者や連帯保証人との関係が悪く任意売却が拒まれてしまうケースもあります。
また税金などの滞納費が膨大なため、そもそも任意売却ができないケースや売却して売れないと債権者に判断され任意売却が拒まれてしまうケースも御座います。

任意売却の方が断然メリットも大きいため住宅ローンにお悩みの方はお気軽にご相談くださいませ。